Отмена льготной ипотеки больно ударила по девелоперам, работающим в сегменте масс-маркета, где этот банковский продукт пользовался спросом. И если Эталону пока удалось избежать провала продаж , то отчет ЛСР за 3 квартал стал очень показательным в плане того, что ждет застройщиков с большой долей льготной ипотеки.

📊 О чем нам говоря цифры?

📉 Продажи в метрах рухнули в 3,3 раза г/г.

📉 Продажи в деньгах упали в 2,6 раз.

📈 Рост цен, продолжающийся несмотря ни на что, сгладил провал, но не сильно. Застройщики продолжают удерживать цены на высоком уровне, благодаря снижению предложения. Это частично облегчает финансовое положение компаний в непростой период.

❗️Доля продаж с использованием ипотеки упала с 76% годом ранее до 59%.

👉 С текущей ставкой рыночная ипотека стала неподъемной для большинства населения. Сохранить какие-то продажи застройщикам помогает семейная ипотека, а также новыепрограммы рассрочки, которые они активно внедряют.

💸 Но, спрос — это только одна сторона медали. С ростом ставки дорожает и проектное финансирование. Влияние этого фактора мы сможем оценить после выхода финансовой отчетности.

Вслед за Самолетом и Эталоном, операционные результаты за 1 полугодие 2024 опубликовал и ЛСР. И если первые два девелопера продемонстрировали ударный рост, то кЛСР есть вопросы.

📈 Продажи по итогам 2 квартала выросли на 31,7% г/г, а по итогам полугодия на 28,3%. На первый взгляд, все отлично, но это только в денежном выражении.

📉 В кв. метрах продажи выросли на 1% г/г во 2 квартале и снизились на 2,9% по итогам полугодия! Ажиотажный спрос не помог ЛСР продать больше площади, а выручка подскочила только благодаря росту цен.

🧮 Компания не публикует цены реализованных квадратных метров, но их несложно посчитать самостоятельно, поделив продажи в деньгах на продажи в площади. Итого получаем, что средняя цена во 2 квартале составила243,2 тыс. рублей за кв. метр. Годом ранее эта цифра составляла 186,4 тыс. рублей. Итого, цены за год выросли более чем на 30%! Не исключено, что это и есть причина снижения спроса. Ведь у конкурентов цены росли не так сильно. У Самолета #SMLT на23% г/г, а у Эталона #ETLN (в жилой недвижимости) на22%.

Высокая ключевая ставка и отмена льготной ипотеки больно ударят по сектору недвижимости. Сейчас примерно такой консенсус у некоторых экспертов.

🧐 Но как на самом деле обстоят дела у застройщиков мы можем увидеть только в отчетности по операционным и финансовым результатам, кто и что бы не говорил.

Предлагаю сегодня разобрать этот вопрос, чтобы оценить, как себя чувствуют девелоперы и какие трансформации в данном секторе намечаются.

Что происходит с ценами на недвижимость?
Одним из главных факторов, который влияет на весь рынок, является цена за квадратный метр. И вопреки ожиданиям тех, кто жаждет коррекции цен, первое полугодие первичный рынок проходит весьма уверенно, обновляя свои максимумы.

Отсюда можно сделать промежуточный вывод, что с точки зрения цен на жилье, первое полугодие финансово у компаний должно быть хорошим.

Напомню, что в 2024 году мы живем уже с фактической ключевой ставкой в 16%, так что эффект от ее роста учтен рынком.
А цены на жилую недвижимость с начала 2021 года выросли более чем на 47%.

Когда мы разбираем компании из одного сектора, стараемся найти лучшего игрока с хорошим потенциалом роста и основную ставку делаем на него. Сегодня предлагаю проанализировать сектор застройщиков, оценить, какие там произошли изменения и определить потенциального лидера на текущий год.

❌ К сожалению, компания ПИК #PIKK перестала публиковать данные о себе с 2022 года, поэтому нет возможности проанализировать ситуацию у данного застройщика.

❗️ Компания ЛСР #LSRG отчеты публикует, но в прошлом году ущемила права миноритарных акционеров. Напомню, ранее выкупленные акции с рынка были распределены между менеджментом, вместо погашения. Таким образом, вместо выплаты дивидендов в прошлые годы часть прибыли тратили на выкуп акций, которые в итоге достались ограниченному кругу лиц.

☝️ Не совсем добросовестное поведение компании было косвенно подтверждено в середине января, когда стало известно, что ЛСР выкупила собственные акции у компании Арсагера по цене 1260 руб., что было существенно выше рынка (724 руб.). Оферту остальным миноритариям пока не выставляли. Такие действия эмитента снижают доверие и интерес к его бумагам, поэтому, я компанию убрал из вотч-листа.

Сегодня мы поговорим об акциях застройщика, который некогда был очень популярен среди дивидендных инвесторов, но затем прилично подпортил свою репутацию. Речь пойдет о Группе ЛСР. И начнем мы с отчета  за 6 месяцев 2023 года.

📈 Выручка выросла на 14,4% г/г, EBITDA на6,5%. Конъюнктура рынка жилой недвижимости в 1 полугодии была неплохой. Льготная ипотека работает, а спад продаж в начале года был компенсирован вторым кварталом.

❓А вот к остальным статьям доходов начинают появляться вопросы. Операционная прибыль сократилась с 16,5 млрд руб. годом ранее до 12,8 млрд руб. А прибыль на акцию и вовсе упала с 76,4 до 17,9 рублей. Попробуем разобраться в причинах происходящего.

📉 Во-первых, надо отметить увеличение себестоимости, которая растет опережающими темпами (+25,4% г/г). С чем это связано компания не раскрывает. Скорее всего, сложился комплекс факторов из повышения заработной платы, роста цен на стройматериалы и необходимости давать дисконты при продаже. Во-вторых, подросли коммерческие расходы. А еще, компания отразила убыток от выбытия одного из дочерних предприятий. Все в сумме привело к значительному падению прибыли на акцию.

В сегодняшнем видео разберемся, в какой фонд перешли склады из фонда ПНК-Рентал. Какие есть нюансы при анализе ЗПИФов на недвижимость и что происходит в акциях ЛСР?

В воскресенье в проводили большой вебинар по рынку, прикладываю нарезку интересных моментов.

Таймкоды:

00:00 — Приветствие и дисклеймер
01:12 — Ситуация в ЛСР
08:25 — Фонды недвижимости
09:41 — Кому продали активы ПНК-Рентал?
13:30 — Ответы на вопросы

Следить за всеми моими обзорами и новостями в оперативном режиме: Telegram, Вконтакте, Дзен, Смартлаб

🏙 Рынок первичной недвижимости в текущих условия представляет из себя достаточно сложную для анализа конструкцию. С одной стороны, цены в ключевых регионах все еще достаточно высокие, несмотря на небольшую коррекцию. Но с другой стороны, главный фактор, способствовавший разгону цен (льготная ипотека) начинает постепенно ослабевать. Ключевая ставка уже близка к нижней точке цикла снижения.

🏦 Также недавно ЦБ заявил, что будет внимательно следить за льготной ипотекой от застройщиков (под 0,1%). Не знаю, что именно там не понравилось ЦБ, но многие застройщики подняли ставку до 0,9% и выше. Я уже разбирал ранее суть данной ипотеки, при которой цена квартиры сразу становится дороже примерно на 20%, но потом больше никаких серьезных переплат нет и долгосрочно это скорее плюс, чем минус для покупателя, ведь инфляция начинает играть на нашей стороне.

🪖 Ну и конечно же, пока не до конца понятно, насколько сильным будет влияние частичной мобилизации. В краткосрочной перспективе это приведет к отъезду обеспеченных слоев населения из страны, а долгосрочно может усугубить экономический спад, который почти неизбежно случится в России в ближайшие годы.

📈 Акции группы ПИК в июне возглавили ралли девелоперов на фоне снижения ключевой ставки и введения новой программы льготной ипотеки (подробней об этом упомянули в посте про Самолет.

📈 С начала месяца цена акций ПИКа #PIKK выросла на 44%, Самолета #SMLT на 25%, ЛСР #LSRG на 24%, а Эталон #ETLN прибавил лишь 5%. Такое отставание последнего связано с тем, что на Мосбирже торгуются не акции, а ГДР, в которые рынок закладывает дисконт из-за рисков блокировки.



🤐 Однако, в отличие от своих конкурентов, ПИК не торопится публиковать отчетность. Последние данные, которые мы имеем — это операционный отчет за 2021 год и финансовые данные лишь за первое полугодие 2021.

😡 Бояться санкций российским застройщикам не стоит, они работают исключительно на внутренний рынок. Вероятно, причиной такой скрытности стал форвардный контракт с ВТБ, переоценка которого уменьшает прибыль в случае падения стоимости акций ПИК и менеджмент опасается негативной реакции инвесторов. В любом случае, это выглядит очень странно и неуважительно по отношению к акционерам, когда лидер сектора перестает публиковать отчетность, в то время, как все остальные продолжают это делать.

На самом деле не так просто говорить про идеи в рамках отдельного года, ведь акции я покупаю на протяжении последних 5,5 лет, также, как и продаю. Но в 2021 году были некоторые сделки, их и рассмотрим. Все доходности рассчитаны по методу XIRR, в экселе данная функция называется ЧИСТВНДОХ.

🟢 Белуга. Акцию я купил в июне 2021 года по цене 2870 руб, годовая доходность составила 22%. Тем не менее, мы видели сильный разгон перед SPO, после которого котировки немного остыли, чем удалось воспользоваться. Мне понравилась стратегия развития компании, которую представил менеджмент с горизонтом до 2024 года. Эта инвестиция еще на 2-3 года, там и подведем итоги. Продолжаю следить за отчетами и получать, пусть и небольшие, но дивиденды.

🟢 Глобалтранс. Первые акции были куплены в январе 2021 года, тогда компания была мало кому интересна и на нее давали очень хорошие цены (ниже 500 руб), чем удалось воспользоваться. В апреле, когда цены вновь упали ниже 500 руб. я делал разбор идеи

Провели большую встречу с разбором IT сектора США и обзором отдельных компаний.
Решил немного раскидать своих сырьевиков, подбираю актуальные идеи. куда можно будет переложиться в перспективе.